전 세계 데이터센터 시장이 급격히 팽창하면서 이에 따른 부동산 지형 변화가 가시화되고 있다는 조사 결과가 나왔다. 인공지능(AI)과 클라우드 수요 증가에 대응해 전력 인프라 확보가 핵심 과제로 떠오르며 토지 선점을 둘러싼 경쟁도 본격화되는 분위기다.

8일 쿠시먼앤드웨이크필드의 '2025 글로벌 데이터센터 시장 비교 보고서'에 따르면 데이터센터 수요 급증에 따라 개발 파이프라인이 사상 최대 규모로 확대되고 있다. 특히 미주 지역이 시장을 주도하고 있으며 버지니아 주는 15기가와트 이상 용량의 계획을 바탕으로 최대 규모 개발이 진행 중이다.

보고서는 데이터센터 부동산 개발의 핵심 요인으로 전력 수급 가능성, 토지 가용성, 기초 인프라 환경을 꼽았다. 이는 단순한 입지 선택을 넘어 시장 전반의 성장 가능성을 결정짓는 주요 지표로 작용하고 있다.

개발 방향도 도심에서 외곽으로 전환되고 있다. 지속 가능한 캠퍼스형 개발을 위해 대규모 부지를 확보하려는 흐름이 강해지면서 피닉스, 시드니, 버지니아 등은 고전력 통합이 가능한 교외 시장으로 주목받고 있다.

비전통 산업군도 데이터센터 부지 확보 경쟁에 뛰어들었다. 전기차, 반도체 기업까지도 유틸리티 연결이 사전 확보된 부지를 선점하려는 움직임이 뚜렷하다. 이들 부지는 전력 공급 대기 기간이 길어지는 상황에서 중요한 전략 자산으로 평가받는다.

토지 가격 상승과 경쟁 심화도 가시화되는 중이다. 미주 중서부 지역은 아직까지 비교적 저렴한 비용을 유지하고 있으나 인디애나폴리스나 아이오와 등은 인근 고비용 시장의 수요 집중으로 가격 압력이 커지고 있는 것으로 나타났다.

더불어 아시아 태평양 지역은 공급 제약에도 불구하고 꾸준한 성장을 이어가고 있다. 보고서에 따르면 세계 30대 시장 중 10곳이 이 지역에 분포해 있으며 조호르바루와 싱가포르는 가장 낮은 공실률을 기록했다. 뭄바이는 건설 중인 파이프라인 부문에서 세계 6위에 올랐다.

중국 베이징은 전체 순위에서 미국 시장 일부를 제치고 8위를 기록했다. 운영 규모(MW) 기준으로는 버지니아에 이어 세계 2위로 평가됐다. 상하이와 도쿄도 각각 7위와 10위에 이름을 올리며 아시아 시장의 위상을 입증했다.

아태 지역의 지원 인프라도 주목받는다. 조호르바루와 브리즈번은 토지 가용성 부문에서 상위권을 차지했고 싱가포르는 광섬유 연결성 부문에서 세계 1위를 기록했다. 방콕, 홍콩, 베이징 등도 통신망 경쟁력에서 높은 점수를 받았다.

세금·정치안정성 등 외부 요인에서도 아태 시장은 우위를 보였다. 싱가포르, 일본, 호주, 뉴질랜드는 정치 안정성 부문에서 상위권에 들었으며 홍콩과 대만은 낮은 부가세율로 투자 매력을 높였다.

존 맥윌리엄스 쿠시먼앤드웨이크필드 데이터센터 인사이트 총괄은 "차세대 데이터센터는 단순한 연결성보다 확장 가능한 전력 인프라와 유리한 경제 환경 확보가 핵심"이라며 "기존 허브의 지배력이 여전하지만 신흥 시장이 판도를 흔들고 있다"고 밝혔다.